Für Steuerpflichtige, die eine Wohnung zu Wohnzwecken verbilligt an Angehörige oder Fremde vermieten, hat sich ab 01.01.2012 die Rechtslage geändert.
Die verbilligte Vermietung einer Wohnung gilt nach dem neuen § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) bereits dann als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 2/3 (beziehungsweise 66 %) der ortsüblichen (Kalt-) Miete beträgt. Ein über diesen Betrag hinausgehender Mietzins gilt dann als vollentgeltlich und führt insgesamt zu einem vollen Werbungskostenabzug.
Diese Neuregelung hat folgende Auswirkungen:
- Wenn die verbilligte Vermietung der Wohnung weniger als 66 % der ortsüblichen Miete beträgt, führt dies generell in zu einer Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Die Prüfung einer Totalüberschussprognose ist nicht erforderlich.
- Wenn die verbilligte Vermietung der Wohnung mehr als 66 % der ortsüblichen Miete beträgt, wird die sogenannte Vollentgeltlichkeit angenommen. Dies führt dazu, dass die Werbungskosten in vollem Umfang angesetzt werden können.
Die bisher vorgenommene Totalüberschussprognose-Rechnung entfällt durch die neue Gesetzeslage komplett. Bisher wurde die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, wenn das Mietentgelt weniger als 56 % der ortsüblichen Miete betrug. Bei der bisherigen 75 % Grenze musste der Vermieter bisher eine Überschussprognose bei Mietverlusten erstellen.
Bis einschließlich zum Veranlagungsjahr 2011 ist bei der verbilligten Vermietung folgendes zu beachten:
Neben der Prüfung der 56 % Grenze ist auch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) zur verbilligten Vermietung anzuwenden.
- Beträgt die Miete weniger als 56 % der Marktmiete, so ist in einen unentgeltlichen und einen entgeltlichen Teil aufzuteilen. Mit der Folge, dass Werbungskosten nur anteilig zu berücksichtigen sind.
- Beträgt die Miete 75 % und mehr der Marktmiete, so ist stets von einer Vollentgeltlichkeit auszugehen. Anfallende Werbungskosten sind in vollem Umfang anzusetzen.
- Beträgt die Miete jedoch mehr als 56 % und weniger als 75 %, muss die Einkünfteerzielungsabsicht einer Totalüberschussprognose–Rechnung geprüft werden. Führt diese zu einem positiven Ergebnis, sind die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten in voller Höhe anzuerkennen. Führt die Totalüberschussprognose zu einem negativen Ergebnis, muss die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden. Dies hat zu Folge, dass nur die anteilig auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten abzugsfähig sind.
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